作家 |  宝珠

剪辑 |  江江

视觉 | 顾芗

楼市回暖之际，房地产界却传出了个凶讯：5 月 12 日，香港乐风集团独创东说念主周佩贤在住所内本身一火，年仅 43 岁。

发生了什么？

5 月 13 日乐风集团在其外交平台页发布讣告，以张全黑图片配文崇拜阐发独创东说念主周佩贤已于 12 日离世

在历久由"老族"和地面产商主的香港房地产市场，周佩贤曾代表了种年青、生动的草根力量。她手创办的乐风集团坚握走"轻金钱"模式，由投资出钱，我方出力，将香港的老旧楼宇创新成具备价值的物业，走出了条新派拓荒商之路。

乐风集团也度也成为香港冒头快的地产商之。在 2023 年，乐风集团握有的 8 个物业总投资近 100 亿港元，当年，周佩贤还被福布斯评比为"荒芜袖才俊"。

2023 年头，福布斯还将周佩贤评为"荒芜袖才俊"

但是，地产动作门生意，论模式有多轻，终照旧要恢复几个朴素的问题：钱从何处来？方式能不成出去？

本年 3 月，周佩贤被 5 名债权东说念主向等法院提交停业呈请，案件将在 6 月 16 日聆讯。这意味着，她陷债务纠纷。

代香港地产女的倒下，让咱们不得不料志到，在楼市周期眼前，很难有东说念主能果真善其身。

个草根女孩变代地产女钦州铁皮保温

"以难民装饰示东说念主，莫得传统发展商的英气。" 2022 年，香港媒体在采访周佩贤时说起。

香港地价奋斗，建筑成本，"拓荒商"这个词，很难和个来自难民庭的女接头起来，这让周佩贤在香港众拓荒商中间显得十分有特。

周佩贤诞生草根，从小住在香港公屋，本科毕业于香港大学土木匠程系，其后又在英国取得金融硕士学位。各样劝诫，齐为她累积了投资房地产的势。

关键的是，她的父亲是名装修承建商，目染耳濡之下，她慢慢熟悉装修和室内设想，对楼市有了基本的倡导，并谙奈何发掘被低估的物业。

周佩贤

周佩贤的桶金来得并不难。

大学毕业后，周佩贤拿到父亲借给她的 250 万港元动作创业本金，息，但条目 4 年后偿还。她拿着本金，精挑细选后，用 190 万港元在铜锣湾旧楼区买下套物业，花了 3 个月时候将其创新；再出售时，到了 300 万港元。而后她用这种式投资了多套住宅，也为创业奠定基础。

2010 年，香港政府出楼市"辣招"，使得物业在短期内难以升值。周佩贤将目力转向了工厦和旧楼重建。2012 年，她确立乐风集团，港媒刻画，"（周佩贤）团队，躬行行销，利用轻金钱协助客户拓荒并科罚物业方式，提供业学问和做事"。

乐风集团和传统的地产拓荒商有两大不同。先，其主的是"创新"。

香港是座度闇练、地盘稀缺、建筑密度的城市，大齐楼宇在上轮城市化时间建成，有不少齐濒临老化的问题。香港发展局在 2024 年提到，香港每年重建的旧楼约 160 幢，但 50 年以上楼龄的私东说念主楼宇每年平均加多约 510 幢；到 2043 年，50 年以上楼龄楼宇数目展望接近 2023 年的 2.5 倍。

香港城市老化的速渡过了新速率，周佩贤收拢了这个契机。

起原，乐风集团的方式主要辘集在工厦，也就是工业楼、厂房楼。乐风通过大鸿沟创新进步价值，再将物业拆分出售，也就是香港东说念主说的"工廈劏場"。慢慢地，乐风集团的地产盘子越来越大，朝上涵盖到旧市集与旧住宅。

位于旺角洗衣街的 Elize Park 就是乐风集团的代表住宅方式，其前身是洗衣街 181 至 183 号的幢 1970 年代落成的旧楼，乐风集团与作在 2020 年以 3.1 亿港元收购后，拆卸重建为栋 22 层的住宅方式。

周佩贤（左）介旺角 Elize PARK 方式钦州铁皮保温

新，不仅是物理层面上的，是通过的审好意思和当代化的空间设想，让老物业得回了细腻的神情，从而得回的溢价。

周佩贤本东说念主有着我方的审好意思偏好，位作的建筑设想师评价她："直热衷用当代化的式再行演绎香港这座城市的经典元素。" 2024 年，Elize Park 以出市场价的价钱出，周佩贤曾暗示，要把这个方式"係藝術品咁樣賣（像艺术品样去）"。

乐风的另大特色是"轻金钱"。

个新确立的地产商在短短数年拿下香港多个中枢位置的地产方式，莫得大齐资金是作念不到的。周佩贤的钱从何处来？

周佩贤曾在采访中暗示，乐风在单个方式中的权柄占比往往低，"可能独一 3，部分以致可能"。

而乐风的主要收入是方式科罚费以及方式到手退出后的"阐明费"。

在方式权柄中占大头的出资，有不少是异邦基金公司。周佩贤不雅察到，很多外资基金、族办公室思投资香港楼市，但枯竭劝诫。香港房地产市场极端腹地化，再财雄势大的境外公司，也需要"地头蛇"的匡助。乐风得志了这批投资东说念主的需求，为他们提供条路做事，从前期制动投资战术，到方式莳植、运营，乃至后期的宣传销售，铁皮保温一说念包揽。

他东说念主出钱，我方出力，乐风就所以这么的模式，作念出了鸿沟。媒体报说念，乐风集团在确立 9 年之内完成了 26 个方式，周佩贤手上运作的方式价值总和度达到百亿。

"其时她暗示不会寻死"

跟着周佩贤的职业越来越大，风险也在迫临。

尽管乐风姿用的是轻金钱模式，波及的资金盘子却不小。而且，地产项贪图盘活历久离不开银行借钱、作融资和销售回款，市场旦干涉逆周期，开阔的利息支拨、迟迟不来的销售回款，还有融资的收紧 …… 齐将造成股绞之势。

香港楼市在 2021 年抵达点后干涉显著的转机阶段，房价与成交量双双大跌。盐财经曾报说念，即就是香港中枢肠段的住宅物业，价钱也跌去了三成。

不要说乐风集团有大齐方式辘集在商厦，也就是内地常说的贸易地产。和住宅比较，这类物业往往在地产下行周期承压重。

香港差饷物业估价署发布的《香港物业汇报 2026》傲气，2025 年香港私东说念主写字楼全体空置率升至 17.6，相当于 238.6 万平米；甲、乙、丙写字楼空置率离别为 18.4、17.4 和 12.9。

商铺的情况也不好，香港差饷物业估价署的数据还傲气，2025 年香港商铺市场录得 5 万平米负吸纳量，年底空置率为 12.5。

金钱估值着落会触发银行收紧信贷以致诈欺典质权。2026 年 2 月，乐风造的甲商厦 ONE BEDFORD PLACE 沦为"银主盘"，被东亚银行摄取并出售。到了 5 月，另个新型工厦方式 TWO BEDFORD PLACE 也被恒生银行摄取。证据财新报说念，这方式在 2024 年向市场出，共有 70 个单元，于今独一 8 个单元、4 个车位售出，且均未能完成成交。

本年 2 月，乐风位于大角咀的贸易方式 One Bedford Place 沦为银主盘，被东亚银行摄取并出市场放售，市值约 18 亿港元

加要紧的危境声从法院传出。本年 3 月，周佩贤被 5 名东说念主士苦求停业，尽管干系法律文献尚不成查阅，但这好像说明，周佩贤的个东说念主信用与公司融资度绑定。

周佩贤以前在采访中暗示，动作初创公司，贫瘠的地是令东说念主肯定。伊始，公司只可参与鸿沟较小的方式，从而聚集商誉，"不外，当有了往绩辅助，客户基础驱动扩展，部分新客户是旧客户转介的，到连年有了多外资基金客户"。

在乐风的贸易模式里，公司不拿项贪图大部分股权，为了让资金进来，公司或独创东说念主本东说念主的信誉就会被上前台。

因此，乐风的金钱轻、拿不到大部分收益，权责却可能不轻，某些本事要承担还款背负。财新在报说念中提到，动作项贪图发起东说念主与融资架构的组织者，周佩贤往往需要以个东说念主或公司方法为方式贷款提供担保。

个例子不错讲明这点。周佩贤圆寂后两天，乐风集团旗下子公司乐风成本被告状清盘，缘由是原告曾认购项年期的债券，本金计 2.083 亿港元，恰是由乐风集团和另公司签署担保契据。

按照限定，若发债不成践约，担保要代为支付本金和利息。而当今发债只偿还约 8890 万港元，仍有 1.29 亿港元本金及利息未清，因此原告根究乐风集团的担保背负。

周佩贤曾经试图跨界筹画，对冲房地产的风险。2013 年，周佩贤创办安安饮食集团，但是受疫情成分等影响，多数已全线结业，知名的"楚撚记大排档"也只剩下两分店。

楚撚记大排档

2025 年下半年，香港楼市驱动大幅回温；到了本年，内地多个城市也迎来往暖潮，如上海二手房成交量攀上十年新，圳重现"日光盘"。

复苏的迹象慢慢显现，但房地产行业还莫得果真走出低谷，地产拓荒商仍在承受上轮下行留住的债务，还有他们不掉的屋子。

房企里的"勤学生"万科，2025 年录得净亏本 885.6 亿元，亏本同比扩大 78.98；健林还在出售万达广场，不再由万达系舍弃的万达电影也在前阵子改名改姓；还是的"宇宙 500 强"恒地面产，已干涉停业才气，许印被指控八项罪名，当庭认罪。

而鄙人行周期中，中袖珍拓荒商疑是脆弱的。它们不像地面产商那样有丰富的地盘存储、浑厚的资金，也辞让易而再再而三地得回债务延期。它们可能远远窥见了市场的春意，但撑不到春光照到我方身上的那天。

有媒体报说念，周佩贤在圆寂前周向一又友表露，公司濒临严重的财政压力，以及可能濒临处分。其时她暗示不会寻死。

周期是漫长的雨季，地产商们还在熬。

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